不動産引渡し時に必要な「確定測量・解体・越境」対応と覚書の活用法

不動産売買の契約が成立し、いよいよ引渡し──
この時期に意外と多いのが 「確定測量」「解体」「越境」 に関するトラブルです。
この記事では、それぞれのポイントと、越境があった場合に有効な「覚書」の活用法を解説します。

1. 確定測量とは？引渡し前に行う理由

「確定測量」とは、土地の正確な境界線を測量し、隣地所有者立会いのもと位置を確定する作業です。
特に境界杭の有無や位置をはっきりさせることで、将来の境界トラブルを防ぐことができます。

確定測量の流れ

1. 測量士に依頼

2. 隣地所有者との日程調整

3. 測量・立会い

4. 「確定測量図」の作成

💡 ポイント

• 引渡し後よりも引渡し前に行う方が、トラブル予防効果が高い

• 費用は売主負担となるケースが多い

2. 解体工事が必要な場合の注意点

古家付き土地や中古住宅を「更地渡し」で引渡す場合、売主が解体工事を行うことが一般的です。

解体時のチェック項目

• 越境物（ブロック塀、屋根、樹木など）がないか確認

• インフラ（上下水道・ガス・電気）の切断手配

• 解体スケジュールと引渡し日の調整

💡 ポイント

• 契約書に「解体完了日」や「費用負担者」を明記する

• 解体中に発見される埋設物（古い基礎やゴミ）への対応も事前に決めておく

3. 越境とは？種類とリスク

越境とは、隣地との境界を超えて建物や工作物がはみ出している状態です。
主な越境例：

• ブロック塀やフェンス

• 屋根や雨樋

• 樹木の枝や根

越境が引き起こすリスク

• 境界紛争

• 建替え・リフォーム時の制約

• 売却時の価格低下や取引停止

4. 越境が解消できない場合の「覚書」活用法

すぐに越境を是正できない場合は、「覚書」 を交わすことで対応します。

覚書に盛り込むべき内容

1. 現状の越境状態を双方が承知していること

2. 将来の建替え・修繕時に越境を解消する約束

3. 越境による損害の責任所在

4. 覚書の効力を次の所有者にも引き継ぐこと

💡 ポイント
覚書は必ず書面化し、双方の署名押印を行い、原本を保管します。
口約束は将来の紛争リスクが高いため避けましょう。

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